Seizoensgebonden Patronen in de Huizenmarkt
Rico Nederveen
12 februari 2025
Leestijd 5 minuten
Ngai, L. Rachel, and Silvana Tenreyro. 2014. "Hot and Cold Seasons in the Housing Market."
Het artikel onderzoekt waarom de woningmarkt elk jaar op voorspelbare wijze fluctueert. Met andere woorden: in de zomer zien we vaak een flinke toename in zowel het aantal huizen dat wordt verkocht als in de huizenprijzen, terwijl in de winter deze cijfers lager liggen. Dit patroon werd onderzocht in zowel de Verenigde Staten als het Verenigd Koninkrijk.
Wat valt er op?
-
Hete en koude seizoenen
In de zomer (de zogenaamde “hete” seizoenen) stijgen de prijzen en het aantal transacties boven het normale trendniveau. In de winter (de “koude” seizoenen) dalen prijzen en transacties juist onder de trend.
-
Traditionele verklaringen laten tekortschieten
De conventionele theorieën over woningprijzen, waarin de waarde van een huis vooral wordt bepaald door de contante waarde van toekomstige huurstromen, verklaren deze seizoensschommelingen niet goed. Volgens die modellen zouden prijzen al vooruitlopen op verwachte veranderingen in huurstromen. Maar in de praktijk blijven huren en andere kosten bijna constant gedurende het jaar.
Het Nieuwe Model: Zoek- en Matchingsproces
Het artikel introduceert een model dat beter aansluit bij de werkelijkheid doordat het rekening houdt met hoe kopers en verkopers daadwerkelijk in de markt handelen. Dit model heet het search-and-matching model. De kernpunten van dit model zijn:
-
Match-specifieke kwaliteit
Niet elk huis past even goed bij elke koper. De “matchkwaliteit” geeft aan hoe goed een woning aansluit op de wensen en behoeften van een koper. Twee kopers kunnen dus heel verschillend oordelen over hetzelfde huis.
-
Het Thick-Market Effect
Het model stelt dat wanneer er meer huizen beschikbaar zijn (dus een “dikke” markt), kopers een grotere kans hebben om een huis te vinden dat perfect bij hen past. Deze extra keuzemogelijkheden zorgen ervoor dat kopers bereid zijn meer te betalen. In de zomer, wanneer er door hogere verhuisbereidheid meer woningen op de markt komen, is de markt dus “dikker” en worden er betere matches gevonden. Dit leidt tot hogere prijzen en meer transacties.
-
Seizoensverschillen in verhuisbereidheid
Mensen verhuizen vaker in de zomer, mede door zaken als het schoolsysteem, betere weersomstandigheden en vakantietijden. Zelfs kleine verschillen in de verhuisbereidheid tussen zomer en winter kunnen een groot effect hebben op de marktdynamiek.
-
Onderhandelingsmacht van de verkoper
Een extra aspect dat het model belicht is dat de mate waarin verkopers hun woning voor een hogere prijs kunnen verkopen mede afhangt van hun onderhandelingspositie. Hebben verkopers veel macht, dan kunnen zij een groter deel van de extra waarde – die ontstaat door betere matches in een dikke markt – voor zichzelf behouden. Dit verklaart waarom in sommige markten, zoals in het VK of in drukke steden in de VS, de prijsverschillen tussen seizoenen groter zijn.
Wat betekent dit in de praktijk?
-
Voor huizenkopers
Als je een huis wilt kopen, kan het lonen om in de winter te zoeken. In deze periode is er vaak minder concurrentie, waardoor de prijzen relatief lager liggen. Hoewel de keuze in huizen misschien beperkter is, kan dit voor een koper die niet direct hoeft te verhuizen een goede strategie zijn.
-
Voor verkopers
Als je een huis wilt verkopen, is de zomer doorgaans de beste tijd. Een grotere markt betekent dat er meer kopers zijn en dat zij, vanwege de betere matchmogelijkheden, bereid zijn meer te betalen.
Bod berekenen
Wil je weten wat je moet bieden op je droomhuis? Wij berekenen het voor je.
Wat betekent dit in de praktijk?
Het artikel laat zien dat de voorspelbare seizoensschommelingen in de woningmarkt voortkomen uit de manier waarop mensen huizen zoeken en kopen. Het “thick-market effect” speelt hierbij een centrale rol: in perioden met een groot aanbod kunnen kopers beter passende huizen vinden, wat leidt tot hogere prijzen en meer transacties. Bovendien zorgen seizoensverschillen in verhuisbereidheid en de onderhandelingsmacht van verkopers ervoor dat deze effecten nog sterker worden.Kortom, de timing van een woningtransactie – of je nu koopt of verkoopt – kan een groot verschil maken. De inzichten uit dit onderzoek bieden kopers en verkopers waardevolle aanwijzingen om strategisch in te spelen op de seizoensgebonden dynamiek van de woningmarkt.
Nieuw inzicht in seizoensinvloeden
Recent replicatieonderzoek door Dean Scrimgeour (2022) herbekijkt de bevindingen van Ngai en Tenreyro (2014) over de seizoensgebonden matchkwaliteit in de woningmarkt. Terwijl de oorspronkelijke studie – gebaseerd op 1999-data – suggereerde dat huizen in de zomer langer bewoond worden en minder renovatiekosten met zich meebrengen (een teken van een betere match), verzwakken deze effecten wanneer data van 1999 tot 2011 worden meegenomen. Bovendien wijst het onderzoek op methodologische uitdagingen, zoals ‘heaping’ in de verhuizingsmaanddata, die met multiple imputatie deels kunnen worden gecorrigeerd. Hoewel het artikel niet direct ingaat op verkoopvolumes, impliceert de dynamiek in de zomerse markt een drukkere en mogelijk prijzigere omgeving. Dit ondersteunt de strategische gedachte voor woningkopers: overweeg in de winter te kopen, wanneer er doorgaans minder concurrentie is, en in de zomer te verkopen om te profiteren van de hogere vraag en gunstigere prijzen.
