Huizenprijzen door de Tijd: Inzichten uit 200 Jaar Amsterdamse Vastgoedgeschiedenis
Rico Nederveen
17 februari 2025
Leestijd 4 minuten
"Dröes, M.I., & Minne, A.V. (2015). Time-varying determinants of long-run house prices."
De vastgoedmarkt lijkt tegenwoordig vaak in razendsnel tempo te bewegen. Maar wat bepaalt nu écht de waarde van een huis, en hoe verandert dit door de jaren heen? In een baanbrekend onderzoek, uitgevoerd door Martijn Dröes en Alex van de Minne, worden bijna 200 jaar aan data van Amsterdam onder de loep genomen om precies die vraag te beantwoorden. Dit onderzoek onthult dat de krachten achter woningprijzen niet statisch zijn – ze evolueren mee met economische, sociale en technologische ontwikkelingen.
Een historisch perspectief
Vanaf 1825 tot heden laat de historische prijscurve van Amsterdam zien hoe de vastgoedmarkt in verschillende perioden werd aangestuurd door diverse factoren. In de 19e eeuw waren bevolkingsgroei, bouwkosten en de beschikbaarheid van woningen de belangrijkste drijvende krachten. Deze variabelen bepaalden de waarde van huizen in een tijd waarin Amsterdam nog in volle expansie was en veel van de historische panden inmiddels nog overeind staan.
Naarmate we de 20e eeuw binnentreden, kregen economische factoren zoals het bbp per hoofd van de bevolking en de opkomst van de hypotheekmarkt een steeds grotere rol. Na de Tweede Wereldoorlog, met de babyboom en de wederopbouw van de stad, werden zowel de vraag als het aanbod op de woningmarkt radicaal beïnvloed. De komst van financieringsinnovaties in de jaren ’70 zorgde er uiteindelijk voor dat rentevoeten en de daarmee samenhangende kosten van het lenen een cruciale factor werden in de waardevorming van woningen.
De methodiek: Een dynamisch evenwichtsmodel
Wat dit onderzoek extra bijzonder maakt, is de manier waarop de onderzoekers de veranderende relatie tussen woningprijzen en hun onderliggende determinanten analyseren. Met behulp van een rolling error correction model (R-ECM), waarbij de data in 30-jarige vensters wordt bekeken, kon men vaststellen dat de “evenwichtsrelatie” – oftewel de lange termijn band tussen prijzen en economische factoren – door de jaren heen verandert.
Dit betekent concreet dat wat in het ene tijdperk een belangrijke indicator was voor de vastgoedwaarde, in een later tijdperk minder invloedrijk bleek te zijn. Zo was in de 19e eeuw de relatie met bouwkosten dominant, terwijl in de periode na de jaren ’70 juist het inkomen en de rentevoet een significante impact hadden. Deze dynamiek biedt een fascinerend inzicht in hoe woningmarkten zich aanpassen aan nieuwe economische realiteiten.
Wat leert dit onderzoek ons?
-
Veranderende Drijfveren
Het onderzoek benadrukt dat de fundamentele factoren achter woningprijzen – zoals bevolkingsgroei, bouwkosten, inkomen en rente – niet onveranderlijk zijn. Ze weerspiegelen de economische en maatschappelijke context van elk tijdperk.
-
Waarde van Historische Data
Door bijna twee eeuwen aan transacties te analyseren, laat de studie zien hoe waardevol historische data kan zijn voor het begrijpen van de lange termijn trends in de vastgoedmarkt. Dit perspectief helpt ook om hedendaagse prijsstijgingen in context te plaatsen en te voorkomen dat deze onterecht als ‘bubbels’ worden bestempeld.
Bod berekenen
Wil je weten wat je moet bieden op je droomhuis? Wij berekenen het voor je.
-
De Invloed van Schokken
Grote gebeurtenissen – van wereldoorlogen tot economische crises – hebben een meetbare impact op de vastgoedprijzen. Deze externe schokken kunnen de langetermijnevenwichtsrelaties tijdelijk verstoren, wat belangrijk is voor beleidsmakers en investeerders om in overweging te nemen.
Conclusie
Het onderzoek van Dröes en van de Minne biedt een rijk en genuanceerd beeld van de ontwikkeling van de Amsterdamse woningmarkt. Het maakt duidelijk dat de sleutel tot het begrijpen van woningprijzen ligt in het doorgronden van de wisselende economische fundamenten. Of u nu een beleidsmaker, investeerder of woningzoekende bent, de inzichten uit dit onderzoek helpen om de complexe dans van vraag en aanbod, economie en financiering in de vastgoedmarkt beter te begrijpen.
Wilt u meer weten over hoe historische data en moderne analysemethoden samenkomen om deze dynamiek te onthullen? Duik dieper in de wereld van de woningmarkt en ontdek de verborgen patronen die de waarde van uw toekomstige droomhuis bepalen.
